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中古ワンルームマンション区分所有のデメリット

まずはメリットとしてよく書かれているのが、
少額の資金で始められる
もしもの際に現金化しやすい(流動性が良い)
年金代わりになる

これに対してデメリットは
利回りが低い。融資を受けてまで購入すると次の融資が受けられない。
出口戦略を考えないといけない(中古ワンルームに限らないけど)
1室だけだと空室リスクが有る
将来的に土地が残らない
(区分所有の土地なんて、各オーナーが分割して持っているので
 とても協力して販売なんてできず、不動産屋に買い叩かれておしまい)

ワンルームは現金購入したほうがいいね。

あとは、ネット利回り12%以上にこだわる
(大学生大家さんの受け売り)

利回りで検索できる中古マンション検索サイトってあるのかな?
ちなみにネット利回りってのは賃料収入から
修繕費や管理費、保険料、固定資産税等を引いた利回りです。

固定資産税の目安は
固定資産税評価額(課税標準額) × 1.4%(標準税率)
です。

ということで表面利回りが15%くらいあれば
ネット利回りでも12%くらいになるかな。

ホームズのサイトだと中古マンションを利回りで検索することができるみたい。

川崎市川崎区の中古マンション(区分所有)で
表面利回りが15%を超える物件を探すと
ライオンズマンション大師公園というのがあった。
うーん。資料請求してみようかな。

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マイソクの記載事項には嘘が多いよ、ていうけどマイソクって?

最近、小金がたまってきたので
ぼちぼち不動産運営に乗り出そうと思っているけれど
マイソクっていうサイトには間違いが多いよ
という不動産オーナーさんの記事を読んだ。

そもそもマイソクって何だ?検索してみる。

賃貸・売買物件の検索サイト【マイソク】
http://www.maisoku.co.jp/
賃貸・物件の不動産情報や不動産会社の検索なら「マイソク」におまかせください。アパート・マンション・一戸建てや事業用物件などの不動産情報が充実しています!

こんなサイトがあるのか。
と思ったら、別にサイトのことを指すわけではないらしい。

マイソクとは毎(マイ)朝、不動産会社内で配られる、物件情報の紙の束(ソク)という意味です。
ただし、今はあまりこういうことをしている不動産屋さんは少ないです。
ただその名残りで、物件情報が細かく載っているB4の大きさの販売図面を総称して「マイソク」と呼びます。

不動産会社で配られるなら
一般の不動産オーナーが目にする機会は無いように思うけど??
手に入れる方法があるのか、それともサイトのことなのか。後で調べる。

中古マンション購入今日のワンポイント
中古マンションを購入する際は、水回りなどの設備の劣化度合いや
内装の傷み具合は絶対に確認しましょう。
リフォームがどの程度必要になるかを確実に見極めて、交渉に挑みましょう。

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ルネ追浜の値下げに思う

たまーに、
電車の中で
マンションの値下げ広告に出くわすことがある。

普通は、
こんなに目につくところで、
大々的に値下げを宣伝しない
(既に買ったお客さんも目にするわけだし)

だから、
こんな広告を出すなんて、
よっぽど追い詰められているのか?
と思ってしまう。

今日は、ルネ追浜の
値下げ広告を目にした。

114号室が
2,460万円から
2,190万円に。

220号室が
2,720万円から
2,490万円に。

212号室が
3,090万円から
2,790万円に。

ただ、これらは
モデルルームとして使用された住居らしい。

とは言え、
我々が普通に一年暮らしたら、
同じくらい資産価値が下がるということ。

いくら値下げは前半ほど激しいとは言え、
このペースでは10年待たずに半額だ。

だから、
マンションを買うときは、
最終的な資産価値が半分程度になると考えて
それでも欲しいときだけ
買うのがいいかもしれない

精神衛生上の話